Ini Penyebab 45.000 Apartemen di Jadebotabek Tak Laku

JAKARTA, KOMPAS.com – Langit Jakarta, Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi (Jadebotabek), mungkin kian padat dengan deretan pencakar langit, namun di balik kemegahan fasad kaca dan beton tersebut, tersimpan anomali yang mengkhawatirkan.

Sebanyak 45.000 unit kondominium atau apartemen jual (strata), gabungan unit belum selesai dan stok eksisting, dilaporkan tak laku terjual.

Sementara itu, di saat pemerintah gencar mendorong hunian vertikal untuk mengatasi keterbatasan lahan, pasar justru berkata lain, warga lebih memilih menempuh perjalanan jauh demi menapakkan kaki di tanah sendiri.

Baca juga: Berapa Harga Rata-rata Apartemen di Kawasan Paling Elit Jakarta?

Data Jones Lang LaSalle (JLL) Indonesia akhir 2025 menunjukkan tingkat penjualan kumulatif kondominium Jakarta tertahan di angka 56 persen, sementara rumah tapak di Jabodetabek melesat jauh dengan tingkat serapan mencapai 88 persen.

Mengapa Kondominium Tak Laku?

Penyebab utama mampetnya pasar kondominium bukan sekadar daya beli, melainkan pergeseran preferensi dan kompetisi harga yang tidak seimbang.

Advisory Council JLL Indonesia, Vivin Harsanto, menyebutkan bahwa kondominium memang sudah bertahun-tahun mengalami masa sulit (struggling).

"Kondominium memami sedang under pressured," ungkap Vivin menjawab Kompas.com, Kamis (12/2/2026).

Baca juga: Pengembang Dukung Aturan Lahan Apartemen di Kawasan Industri

Penyebab lainnya utamanya adalah munculnya rumah tapak dengan konsep compact yang harganya kini bersaing dengan apartemen strata.

"Dulu kondominium jadi substitusi rumah tapak ketika harga rumah sudah terlalu mahal. Sekarang, pengembang rumah tapak justru membuat unit yang lebih kecil dan affordable. Jadi, kompetisinya sangat ketat," tambahnya.

Senada dengan hal tersebut, Senior Director Strategic Consulting JLL, Milda Zainal Abidin, menyoroti faktor psikologis konsumen.

Baca juga: 1 Februari, Pemprov Jabar Terbitkan Aturan Kawasan Industri Wajib Sediakan Lahan Apartemen

"Orang masih punya opsi untuk tinggal di rumah tapak. Ketika harga apartemen Transit Oriented Development (TOD) mendekati harga rumah tapak, orang akan berpikir: 'oke, saya tidak perlu tinggal di atas stasiun, saya masih bisa naik ojek Rp 5.000 ke stasiun ini dari rumah saya'," ungkapnya.

Strategi Optimalisasi

Harapan baru sempat muncul seiring penandatanganan rute MRT Jakarta fase terbaru dengan tujuh pengembang. Kehadiran MRT, LRT, dan KRL secara teori akan mendongkrak marketing sales.

Namun, Milda memberikan catatan penting. Infrastruktur memberikan dampak positif, tapi tidak semerta-merta harga langsung naik. Ini bergantung pada populasi.

Baca juga: Sering Bikin Bingung, Apa Perbedaan Flat dan Apartemen?

"Saat ini pengembang lebih banyak menghabiskan stok daripada meluncurkan produk baru. Jika sales rate sudah mencapai 70 persen, itu baru menjadi good sign untuk meluncurkan menara apartemen baru," ujar Milda.

Agar 45.000 unit ini tidak menjadi "investasi mati", Vivin menyarankan beberapa langkah strategis: