Bukan Cuma F&B, Flagship Store dan Kosmetik Mewah Berebut Mal Jakarta

JAKARTA, KOMPAS.com — Kendati pasar ritel modern di Jakarta memperlihatkan kontradiksi signifikan paruh pertama tahun 2026 ini, yang ditandai mandeknya okupansi, namun, potret kelesuan tersebut runtuh ketika melihat pergerakan ekspansi pelaku pasar.

Angka keterisian ruang mal secara kumulatif memang tertahan, dengan variasi pencatatan laporan riset dari Colliers Indonesia 73 persen hingga 86 persen, menyusul masuknya ruang sewa baru.

Potret statistik ini sekilas menunjukkan kelesuan. Namun, realitas di lapangan runtuh oleh arus ekspansi yang masif, 44 merek (jenama) internasional dan domestik justru berebut mengisi ruang ritel skala besar di Jakarta dan wilayah aglomerasinya.

Baca juga: Ekonomi Semarang Tumbuh 6,49 Persen, Mal Baru Ini Integrasikan Ritel dan Ruang Inklusif

Fenomena ini memicu pertanyaan fundamental mengapa pelaku usaha berani mengambil risiko ekspansi dan mengucurkan investasi besar ketika angka agregat pasar belum sepenuhnya pulih?

Jawabannya terletak pada polarisasi tajam antar-kelas properti. Membaca indeks okupansi secara generalisir, sejatinya, akan menghasilkan kesimpulan yang keliru.

Pasar ritel Jakarta kini terbelah dua. Mal kelas premium yang dikelola manajemen berpengalaman mengalami surplus permintaan ruang, sementara penurunan okupansi struktural sepenuhnya mendera mal kelas menengah ke bawah yang gagal merespons perubahan perilaku konsumen.

"Penurunan kumulatif ini tidak menyurutkan langkah ekspansi merek domestik dan internasional untuk mengamankan ruang usaha baru di ibu kota," ungkap Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, dikutip Kompas.com, Senin (1/6/2026).

Baca juga: Parfum Mewah dan Ekspansi Merek Teh China Dongkrak Okupansi Mal Jakarta

Merek global memanfaatkan momentum ini untuk masuk ke lokasi strategis yang sebelum pandemi hampir mustahil didapatkan karena tingkat hunian mal papan atas yang selalu penuh.

Dominasi Jakarta Selatan

Berdasarkan riset CBRE Research Indonesia, data operasional triwulan pertama tahun ini, memperlihatkan total pasokan kumulatif mal di Jakarta menembus angka 3,58 juta meter persegi.

Jakarta Selatan mengukuhkan dominasinya sebagai episentrum ritel mewah dengan kontribusi pasokan sebesar 26 persen, disusul Jakarta Utara (20 persen), Jakarta Barat (20 persen), Pusat (19 persen), Timur (8 persen), dan kawasan pusat bisnis atau CBD (7 persen).

Pertumbuhan pasokan mutakhir ini dipicu oleh beroperasinya ekstensi Pondok Indah Mall 5 (PIM 5) di Jakarta Selatan yang membawa tambahan ruang sewa sekitar 26.400 meter persegi.

Kehadiran ruang baru ini langsung terserap pasar dengan mencatatkan penyerapan bersih Jakarta secara keseluruhan mencapai 15.600 hingga 26.465 meter persegi dalam satu kuartal.

Baca juga: Okupansi Mal Premium Tembus 90 Persen di Tengah Dominasi Gen Z dan Tren F&B

Berikut distribusi pasokan mal di Jakarta:

• Jakarta Selatan: 26 persen
• Jakarta Utara: 20 persen
• Jakarta Barat: 20 persen
• Jakarta Pusat: 19 persen
• Jakarta Timur: 8 persen
• dan CBD Jakarta: 7 persen

Dinamika tingkat hunian berbanding lurus dengan pergerakan harga sewa (rental rate). CBRE Research Indonesia menegaskan bahwa mal kelas premium menikmati pertumbuhan harga sewa yang stabil dan kuat.

Jauh meninggalkan segmen lainnya dengan rata-rata tarif sewa dasar (base rent) Jakarta yang berada di angka Rp 327.500 per meter persegi per bulan.

Di mal premium pusat kota, harga sewa dasar dapat melonjak hingga tiga kali lipat dari angka rata-rata tersebut, belum termasuk biaya layanan (service charge) yang terus merangkak naik sekitar 4 hingga 6 persen secara tahunan akibat penyesuaian tarif utilitas dan biaya operasional berbasis pengalaman (event-driven).

Baca juga: Mal Kelas Atas Jakarta Makin Menggila, Diserbu Brands Mancanegara

Sebaliknya, tarif sewa dan service charge pada mal kelas menengah ke bawah cenderung stagnan, bahkan pengelola terpaksa memberikan diskon demi menahan penyewa agar tidak hengkang.

Saat ini, total ruang kosong (vacant space) di seluruh Jakarta masih menyisakan 484.000 meter persegi, yang mayoritas menumpuk di mal-mal sekunder tersebut.

Format Flagship dan Serbuan Merek Asing

Analisis dari CBRE Indonesia menunjukkan adanya perubahan radikal pada perilaku konsumen dan strategi peritel.

Menurut Senior Director and Co-Head of Office Services at CBRE Indonesia, Albert Dwiyanto, konsumen urban saat ini memiliki kesediaan lebih tinggi untuk membelanjakan uang mereka demi sebuah pengalaman (experience).

"Alhasil, pusat perbelanjaan bertransformasi dari tempat transaksi barang menjadi pusat gaya hidup, kuliner, dan hiburan," ungkap Albert.

Baca juga: Sosok Konglomerat Pemilik Mal Kokas